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好消息,上海降低房产税征收额度

发布时间:2019-12-25|浏览次数:11|

房地产税还没来,房产税又降了!

01

上海降低房产税征收额度

两天前,上海楼市传来一个重磅消息:

上海市人民政府于1月31日发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》其中明确:

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定,自2019年1月1日起,上海市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人,房产原值减除比例调整为30%。

文件很短,表达的意思也只有一个:

上海的房产税太高了,要降低一点。

对此,有不少朋友可能不太了解,“房产税”不是还在立法吗?怎么上海已经开征了,现在还要降低了?

这里先解释两个概念:房产税和房地产税

房产税:

以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

说的更加简单一点,就是已经拥有房子的人,每一年都要为自己的房子纳税了。

房地产税:

是较为复杂的税收体系,主要涉及十多个税种,涵盖了开发建设、房产交易和保有三大环节。其中,开发建设环节主要涉及7个税种,交易环节亦涉及7个税种,保有环节涉及2个税种。

说的简单一点,房地产税是一栋房子从买地到建造,再到出售,所有环节都要征税,而房产税只是房地产税中的一环!

我们一直提的,并且正在酝酿征收的是“房地产税”,但是目前尚未立法,所以这个税种没有诞生。

而房产税,2012年,就在上海、重庆等城市试点,已经执行7年了,一直在征收。

我们目前的房产税征收依据是来源于1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例中规定:

1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。(上海之前为依照房产原值一次减除20%的余值计算缴纳)2、没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。3、房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。4、房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

根据财政部数据,2018年房产税征收额为2889亿元。

而昨天上海市发布的政策就是把这个执行了数年的“房产税”政策略微修改一下,将之前的“房产税依照房产原值一次减除20%的余值计算缴纳”改为新的按照30%缴纳!

这样想要达到什么效果?

假设:

一套原值500万的房产,如果按照上海市旧的房产税细则征收的话,

每年的房产税是:500万×80%×1.2%=4.8万元。

调整之后,

每年房产税是:500万×70%×1.2%=4.2万元。

新政之后一套500万的房子,每年可以少缴6000的税,虽然不多,但是蚊子再小也是肉,这也是实实在在的减税了!

不过要指出的是,房产税个人缴纳的并不多,更多是企业缴纳,(因为《房产税暂行条例》第五条明确规定,对个人所有非营业用的房产免纳房产税。),也就是说,这一次上海降低房产税,主要目的不是为了放松楼市调控,而是相当于面对企业减税。

但是即便是如此,上海此次新政仍然对房价回暖构成了一定利好。毕竟,企业持有上海不动产的成本降低了。而且虽然这次力度比较小,可这是自2016年11月上海执行最严房产调控的“沪九条”以来,楼市政策的首次松动!

更重要的是,作为一线城市的上海能够如此行事,融哥认为传递着两个重要信号:

1、房地产政策见底已经明确,不太可能再有加码政策。2、连仅仅试点了两个城市“房产税”,一遇到房价下行的压力都要放松,那么面向全国的,更大威力的“房地产税”,恐怕仍将长期处于立法状态之中。

第一点就不说了,主要想说说第二点,不少朋友都认为房产地税的出台有利于房价下跌,说实话,融哥一直认为这个观点是不可靠的。

融哥认为不管是房产税也好,还是房地产税也好,对于降房价都根本意义不大!

02

形同鸡肋的房产税

先说已经落地的房产税:

目前上海,重庆实行了房产税的征收,但房价有降低么?

众所周知,两地的房价与2012年时相比早已翻番,所以想要以房产税来抑制房价的效果显然不是特别好。

再用案例分析,如果房子持有成本增加了,房价会跌吗?

我们再说一个通俗的例子,假设某人经营餐馆,某道菜卖10元。这天餐厅老板发现菜市场进货价格1斤涨了1元,这个老板会说成本增加了,所以我无法经营餐厅了,于是寻求餐厅转让?

不会的,这个老板一定会寻求提高菜价,以后,我们去餐厅吃饭,这道菜可能变成了11元。

也就是说,对于买家来说,因为业主持有成本高了,他只会提价。

只要房价会有一个合理的涨幅,预期良好,那么任何成本都会被分摊,增加成本从来都不是降价的理由,反而一定是涨价的缘由。

03

久不出台的房地产税

再说房地产税,连出台都是个遥不可及的梦。

关于这个融哥说一个很真实的事例:

2017年的12月份,时任财政部长肖捷财政部曾经表态:“房地产税有望在2019年完成立法”!,听起来信誓旦旦的。

但是问题在于,早在12年前,他还是副部长的时候,就已经就房地产税的问题表态了!

这都2019年了,房地产税以“肉眼可见”的速度在向前缓慢行进着。

有图有真相,谁再敢跟你说房地产税会很快落地,你就把这个扇到他脸上!

而且即使房地产税真的开征了,对于各地的影响也不同!

由于各地情况千差万别,人口流失的中小城市,估计会长期免征房地产税,或者象征性征收。

一线城市,由于房价特别高,税率未必定得高,而由于一线城市之间存在人才、企业竞争,不会有城市傻到用征重税,把企业和人才都赶走。

而且即使征收了重税,北京凭借无可比拟政治优势,上海凭借无可比拟的地理、市场优势,深圳凭借无可比拟的创新优势,以及一线城市所共有的较好的公共资源优势(医院、学校),只会源源不断的把人才吸引过来,只要有人来,就有人接盘!

所以,房地产税出台了也是鸡肋,中小城市不敢收,大城市收了也没用!

别的城市融哥不敢说,但是至少北上广深四座城市,希望依靠房地产税降房价,甚至崩盘式下跌,我可以打个比方:

从一万八千米的高空扔一颗豆子,然后正好掉到在地面上挖坑的鼹鼠的鼻孔里,几率一样小!


04

房地产税真正的影响

说到最后,融哥想说一说房产地产税将会带来的真正的影响。

房地产税会短期影响房价,但更多的是起到一种平抑房价的作用,人口持续流入的城市的房价是不会受到房地产税的影响的!

长期看,房地产税将抬高一线城市的房价、租金;打压中小城市的经济,造成人财物进一步向中心城市集中,反而会进一步助长大城市的房价。

国外也是如此,纽约就是个很好的例子,纽约是美国房地产税偏重的城市,为1.62%,但纽约房价情况大家众所周知。

从国外经验来看,整体而言,利率下降、经济繁荣、需求上升,是导致房地产市场繁荣的主因。而利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场低迷的主要原因。

房地产税虽然对房地产市场有重要影响,但从国外经验来看,房地产税并非房地产调控的手段,更不是房价下跌的催化剂。

所以,从上海是这一次的新政改革,融哥几乎可以肯定,目前的楼市调控已经达到了高层的“心里价位”,更强烈的政策大概率不会出台了,而房地产税的出台必定会异常缓慢,并且还不会有太大的用处。

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